Qoqa

Fundim s’est associé à QoQa.ch pour développer une solution immobilière innovante en proposant de réduire le coût d’acquisition de l’appartement en dissociant le terrain du bâti. Articulée autour du droit distinct et permanent de superficie (DDP), cette nouvelle alternative permet à la classe moyenne de devenir plus facilement propriétaire de son logement.

En décembre 2021, le premier projet immobilier de 30 lots en PPE a été proposé pour les 850'000 membres de la communauté QoQa. La totalité des unités se sont vendus en trois sessions de 30 minutes et plus de 9'000 personnes se sont inscrites sur une liste d’attente. Dans ce cas précis, la commercialisation des appartements sous forme de DDP a permis une réduction de fonds propres d’environ 45% ainsi qu’une diminution du revenu net annuel nécessaire de 20%.

Au départ, il y a un constat simple et largement partagé : l’accès à la propriété en Suisse est devenu de plus en plus difficile ces dernières années. Augmentation des fonds propres, conditions de financement plus strictes et prix élevés des biens éloignent de plus en plus de résidents suisses de la propriété privée. En effet, avec à peine 40%, la Suisse est le pays avec le taux de propriété le plus faible d’Europe.

Pour un appartement de CHF 800’000, un salaire annuel net de CHF 132’000 est nécessaire. Sur une hypothèse d’un taux d’activité de Ø 140% par ménage, la possibilité d’achat est réservée à environ 25% de la population

En dissociant le terrain du bâti, au terme d’un droit distinct et permanent de superficie (DDP), nous proposons à la vente des appartements à prix réduits, les besoins en fonds propres étant jusqu’à 50% inférieurs à ceux habituellement proposés sur le marché.

En diminuant le salaire annuel net nécessaire, la création d’un DDP permet de DOUBLER le bassin des acquéreurs potentiels lors de la commercialisation

En Suisse, ce cadre juridique et économique est principalement appliqué dans l’immobilier commercial et industriel mais reste relativement rare dans les autres secteurs. Dans l’immobilier résidentiel, la vente en droit de superficie est principalement utilisée par les propriétaires publics (communes, cantons, état) et se développe davantage dans les grandes zones de développement en Suisse romande.

Il est donc probable que ce modèle devienne de plus en plus courant, comme au Royaume-Uni ou aux Pays-Bas, où l’achat d’appartements sans foncier représente la majorité du volume transactionnel.

Etant donné qu’une grande partie de la population n’est pas au courant qu’elle puisse qualifier en tant que propriétaire d’un logement en droit de superficie, Fundim s’est associé à QoQa, leader du e-commerce en Suisse.

Dans la proposition de Fundim, le terrain sera proposé à des investisseurs qui souhaitent un placement sûr à rendement récurrent, fixe sans fluctuation, et entièrement indexé à l’indice des prix à la consommation.

L’évaluation du droit de superficie pour le propriétaire du droit est réalisée en actualisant les revenus de la rente, indexés, desquels sont déduits les coûts de gestion du droit, et les impôts fonciers. A la fin de la durée du contrat, le droit de retour doit être considéré, en actualisant la valeur des constructions. Une alternative à ce dernier élément pouvant être de prendre l’hypothèse d’une reconduction du droit à la fin du contrat actuel (possible si les conditions sont bien précisées dans le contrat). La rente de superficie et le taux d’escompte sont donc les deux paramètres clés des estimations.

Bien que ce schéma d’accession à la propriété privée soit parfois appliqué par des maîtres d’ouvrages d’utilité publique qui souhaiteraient mettre à dispositions des terrains, le marché nécessite une structure adaptée afin que les opérateurs immobiliers privés puissent également s’appuyer sur ce modèle de vente. En effet, le financement de dossiers immobiliers par voie de DDP ouvre des possibilités intéressantes de diversifications du parc immobilier proposé.

Plus il y aura d’acteurs impliqués, développeurs et courtiers, plus il y aura de biens proposés et plus rapidement le défi que se sont fixés les deux partenaires, à savoir proposer des logements à l’achat à la moitié des Helvètes, sera gagné.