Qoqa

Fundim entwickelte gemeinsam mit der Verkaufsplattform QoQa.ch eine innovative Immobilienlösung, bei der die Erwerbskosten für Wohneigentum durch die rechtliche Trennung von Grundstück und Gebäude deutlich gesenkt werden. Somit ermöglicht diese Alternative, die auf dem selbständigen und dauerhaften Baurecht beruht, mittleren Einkommensgruppen Eigentümer zu werden.

Im Dezember 2021 wurde den 850'000 Mitgliedern der QoQa-Community das erste Immobilienprojekt mit 30 StWE-Einheiten angeboten. Alle Einheiten wurden in drei 30-minütigen Onlineverfahren verkauft und über 9'000 Personen haben sich auf die Warteliste setzen lassen. In diesem Fall führte die Vermarktung der Wohnungen im Baurecht zu einer Reduzierung des Eigenkapitals um etwa 45 % sowie zu einer Verringerung des erforderlichen jährlichen Nettoeinkommens um 20 %.

Zunächst gibt es eine einfache und weit verbreitete Feststellung: Der Zugang zu Wohneigentum in der Schweiz ist in den letzten Jahren immer schwieriger geworden. Steigende Eigenmittel, strengere Finanzierungsbedingungen und hohe Immobilienpreise machen es Schweizerinnen und Schweizer vermehrt unmöglich, Wohneigentum zu erwerben. Mit knapp 40 % ist die Schweiz das Land mit der niedrigsten Eigentumsquote in Europa.

Für eine Wohnung von CHF 800’000 wird ein Jahresnettolohn von CHF 132’000 benötigt. Unter der Annahme einer Erwerbstätigenquote von Ø 140 % pro Haushalt bleibt die Kaufmöglichkeit etwa 25 % der Bevölkerung vorbehalten.

Durch die rechtliche Trennung von Grundstück und Gebäude bieten wir Wohnungen zu reduzierten Preisen zum Verkauf an, da das Land unter diesem Mechanismus nicht miterworben werden muss. Dabei kann der Eigenkapitalbedarf bis zu 50 % unter dem marktüblichen Niveau liegen.

Durch die Reduzierung des erforderlichen Nettojahresgehalts bei Schaffung eines selbständigen und dauerhaften Baurechts kann der Pool potenzieller Käufer während der Vermarktung VERDOPPELT werden

In der Schweiz wird diese rechtliche und wirtschaftliche Möglichkeit hauptsächlich bei Gewerbe- und Industrieimmobilien verwendet, jedoch eher selten in anderen Bereichen. Bei Wohnimmobilien wird der Verkauf im Baurecht hauptsächlich von öffentlichen Eigentümern (Gemeinden, Kantonen, Staat) genutzt und entwickelt sich zurzeit vor allem in den grossen Entwicklungsgebieten der Westschweiz weiter.

Es ist daher wahrscheinlich, dass dieses Modell künftig immer häufiger verwendet wird, wie im Vereinigten Königreich oder in den Niederlanden, wo der Kauf von Wohnungen ohne Grundbesitz den grössten Teil des Transaktionsvolumens ausmacht.

Da es einem grossen Teil der Bevölkerung nicht bewusst ist, dass durch das Baurecht der Erwerb von Wohneigentum ermöglicht wird, ging Fundim eine Partnerschaft mit dem führenden E-Commerce-Unternehmen der Schweiz ein.

Im Fundim-Modell wird das Grundstück institutionellen Investoren, die eine sichere Anlage mit wiederkehrender Rendite suchen, angeboten. Diese Rendite ist fix, schwankungsfrei und vollständig an den Verbraucherpreisindex gebunden.

Die Bewertung des Baurechts für den Rechteinhaber erfolgt durch Aktualisierung der indexierten Zinseinnahmen, von denen die Kosten der Rechtsverwaltung und die Grundsteuern abgezogen werden. Am Ende der Vertragslaufzeit ist das Rückgaberecht zu berücksichtigen, zu welchem Zeitpunkt der Marktwert der Bauten aktualisiert wird. Alternativ kann eine Verlängerung des Baurechts vereinbart werden. Der Baurechtszins sowie der Diskontsatz gelten somit als Schlüsselparameter im Rahmen der Schätzungen.

Obwohl dieser Mechanismus für den Erwerb von Privateigentum manchmal von gemeinnützigen Bauträgern eingesetzt wird, erfordert der Markt eine geeignete Struktur damit sich auch private Immobilienbetreiber auf dieses Verkaufsmodell stützen können. Die Finanzierung von Immobiliengeschäften mittels eines selbständigen und dauerhaften Baurechts eröffnet interessante Möglichkeiten zur Diversifizierung des vorgeschlagenen Immobilienbestandes.

Je mehr Akteure (Entwickler und Makler) involviert sind, desto schneller kann die Herausforderung, gemeistert werden, der Hälfte der Schweizer Bevölkerung den Wunsch nach Wohneigentum zu erfüllen